Сколько реально стоит квартира в ипотеку? Почему люди платят 4.2 млн. вместо 600 т.р.?

Статистика, согласно Ильфу и Петрову, знает всё. Знает она и о том, что большая часть молодых россиян не имеет своего собственного жилья. Одни говорят о 83%, другие о 70%, третьи о 60%. Получить свои квадратные метры можно с помощью двух квестов на выбор: кончины любимой бабушки или ипотеки (чит-коды в виде богатых родителей или чиновника в семье не рассматриваем). Бабушек на всех не хватает, поэтому большинство молодых людей берет на себя неконтролируемые обязательства сроком на 5-20 лет. Кабала, говорите? Недвижимость!

Самое интересное, что, приобретая типовую квартиру в ипотеку, Вы переплачиваете реальную стоимость жилплощади в 5.2 раза.

Чтобы все вышесказанное не было простым трепом, я беру для приема свой родной город и только ту область, о которой имею представление. В Воронеже новая однокомнатная квартира площадью 42 м2 с черновой отделкой (сверхбюджетные линолеум, унитаз, ванна и т.п.) стоит примерно 2.3 млн. рублей. Давайте посчитаем, во сколько обойдется строительство частного дома с аналогичной площадью.

Дом 9*5 м., общая площадь ~ 42 м2., кухня, комната и с/у, соль, перец и планировка «по вкусу». На всякий случай запомните периметр стен – 28 м.

Фундамент: глубина 1 м. * ширину 0.3 м.* 28 = 8.4 м3 бетона марки М200 по 3500 рублей за м3 + 5000 рублей за арматуру и 5000 рублей за земляные работы (500 рублей за м3). 40000 рублей.

Стены из пеноблоков с последующим утеплением пенопластом и отделкой фасадной штукатуркой. Возьмем обычный газосиликатный блок 600*300*200 (длина, глубина, высота). Нехитрое уравнение выглядит следующим образом: 46 (ряд) * 12 (кол.во рядов при высоте потолков 2.5 м.) – 36 (2 окна и дверь) = 617 блоков = 22 м3. Блок марки D500 обойдется нам в 3000 рублей за м3. 66000 рублей на блоки + 40000 рублей на отделку (фасадный пенопласт 100 мм., штукатурка и покраска). 106000 рублей.

Межкомнатные перегородки из полуторного белого силикатного кирпича. Какой бы ни была планировка, можно грубо посчитать все перегородки в доме как сумму ширины и длины. В нашем случае это 14 метров. Очередная манипуляция с калькулятором: 56 (ряд) * 25 (кол.во рядов) = 1400 кирпичей * 15 рублей/штука. Получаем 21000 рублей. Я специально не стал вычитать межкомнатные дверные проемы, чтобы был запас.

10 м. погонных стальных уголков (перекрытие окон, входной и межкомнатных дверей) = 4000 рублей. Цемент и клей обойдутся еще в 10000 рублей.

Заливаем пол 10 см. слоем бетона, тратим на это 15000 рублей (4.5 м3). Затем заказываем 6 плит перекрытия (потолок), это еще 42000 рублей.

Переходим к крыше. Я взял за основу обычную двускатную крышу частного дома, с чердаком и прочими «плюшками», тогда как в многоэтажных домах таких крыш нет вовсе. Пусть будет еще один «прозапас». 2 м3 обрезной доски на 13000 рублей + хороший металлопрофиль, «подшива» и фурнитура на 40000 рублей. Материалы для крыши обойдутся нам в 53000 рублей.

Пластиковые трубы (водопровод, канализация, отопление), батареи, муфты и тому подобное будет стоить еще 25000 рублей (снова беру приличный запас, т.к. в типовых многоэтажках столько метража на одну квартиру не может быть использовано).

Продолжаем скучную калькуляцию. 3 окна – 20000 рублей, 4 межкомнатных двери с коробками (ДСК) – 6000 рублей, китайская входная дверь (лучше в квартиру ДСК не поставят) – 5000 рублей, материал на электрику (2 вида провода, коробки, розетки) – 5000 рублей.

Настало время черновой отделки. 11000 рублей (45 листов гипсокартона) + 3000 рублей (гипсовый клей) + 5000 рублей (140 кг шпатлевки Sheetrock на стены и потолок) = 19000 рублей.

Самые простые ванна, унитаз, смесители, водонагреватель, отопительный котел и газовая плита обойдутся нам в 45000 рублей. В квартире за 2.2 млн. лучше вы не найдете. Остается последний штрих в виде классического совкового линолеума темно-зеленого цвета – 8000 рублей на всю квартиру.

Стоимость стройматериалов на «однушку» в новом доме – 424000 рублей. Строительные работы, как правило, составляют 50-100% от стоимости материалов. С учетом специфики трестов и того запаса, который был дан выше при расчете материалов, мы возьмем 70% от стоимости. Работа по возведению и базовой отделке однокомнатной квартиры стоит 296000 рублей.

Коммуникации в многоквартирных домах тема лично для меня тёмная, но я могу с уверенностью сказать, что в частном секторе электричество обойдется вам в 5000-7000 рублей, вода от соседей еще в 10000-15000 рублей, газ у нас, как и всякая монополия, покрыт мраком. Расценки здесь варьируются от 15 до сотен тысяч рублей. В любом случае, стоимость отдельной котельной или ШРП для многоэтажки легко компенсируется количеством квартир (смотрите аналогию на земельном участке).

Однокомнатная квартира «под ключ» пока обходится нам в 740000 рублей. Но ведь мы не посчитали стоимость земельного участка, а земля в российском городе-миллионнике, как известно, стоит недешево. Действительно, в центре Воронежа средняя стоимость 1 сотки земли равна 1 миллиону рублей. На 18 сотках можно построить 3 девятиэтажных дома на 123 квартиры каждый. 18 млн. делим на 369 квартир, получаем 49000 рублей.

Новая однокомнатная квартира в центре Воронежа обходится застройщику намного дешевле 789000 рублей, ведь я производил расчет материалов по розничным ценам! Более того, плиты перекрытия первого этажа являются полом для второго этажа, ваши стены – это еще и стены соседей, а наружная отделка производится далеко не для каждой квартиры. Реальная стоимость, по сути, составляет тысяч 600 (опустим эту цифру). Без НДС, взяток бюрократам, распилов, дач в Крыму и Геленджике. Остальные 1511000 рублей вы платите просто так, за гордое слово «недвижимость».

Но больше всего люди переплачивают даже не застройщику, а банку. Я взял первый попавшийся ипотечный калькулятор, вы можете выбрать любой другой – тысячи их! Берем ипотечный кредит в 2.3 млн. рублей без первоначального взноса, на 10 лет (это средний срок ипотеки по России) под 13% годовых. Бедолаге придется платить по 34500 рублей в месяц, и это при средней зарплате в 20-25 тысяч. 34500 рублей * 12 месяцев * 10 лет = 4140000 рублей. Переплата за ипотеку с учетом комиссий составит 1840000 рублей, а общая переплата за «однушку» 42 м2 – 3351000 рублей!

Конечно, найдутся люди, которые расскажут об инфляции в 20%, докризисном росте цен на недвижимость и прочих «плюсах ипотеки». Чтобы понять текущее положение дел на рынке новостроек, вовсе необязательно быть риэлтором или финансовым аналитиком. Прогуляйтесь вечером в ближайший район с новыми высотками, которые уже сданы в эксплуатацию, и посмотрите, сколько окон горит в каждой из них. Скорее всего, картинка будет напоминать скудный экран «Тетриса» на первом уровне.

Герцен и Чернышевский задали людям два вечных вопроса «Кто виноват?» («Здорово горбатиться в поте лица 10 лет за 789 тысяч рублей?») и «Что делать?» («Классно переплачивать за свое жилье в 5.2 раза?»). С первым разобрались, теперь дело за вторым.

Поднимите свою пятую точку со стула, покиньте любимую съемную квартиру и обратите внимание на пригород. Ведь из отдаленного района с новостройками вы будете добираться до центра города даже дольше, чем из населенного пункта поблизости. На загородных трассах редко бывают пробки, светофоры, пешеходные переходы и прочие радости городских артерий, а разрешенная скорость в нашей области доходит до 110 км/ч.

Например, в радиусе 5-25 километров от Воронежа можно купить земельный участок 10 соток за 250-500 тысяч рублей. В ближайшем пригороде вы можете взять 6 соток за 300-700 тысяч. Дорого? Среди ваших друзей почти наверняка найдутся люди, которые хотят купить жилье или улучшить свои жилищные условия. Найдите одного-двух единомышленников и постройте таунхаус, прилично сэкономив на земельном участке, коммуникациях и стройматериалах.

Все цены на стройматериалы действительны на момент написания (конец 2014), расчеты основаны на собственном опыте строительства (дом 160 м2 за 1.8 млн., ага!), а город-миллионник Воронеж может быть спроецирован на любой другой населенный пункт (больше население – дороже земельный участок, меньше – дешевле).

Как видите, себестоимость недвижимости ниже её цены в ипотеку в 5.2 раза. Если вам не удалось получить бонус в виде наследства, то зачем добровольно кабалиться? Вспомните ежемесячный платеж по ипотеке в 34500 рублей и себестоимость 42 квадратных метров жилья. В действительности вам нужно работать на свое жилье всего 2 года, отказавшись от навязанных обществом стандартов. Правда, последнее обычно дается сложнее всего.

Комментариев: 28 на “Сколько реально стоит квартира в ипотеку? Почему люди платят 4.2 млн. вместо 600 т.р.?

    1. Спасибо, тёзка. Слева подписка на фид есть, по email тоже, кнопочки соцсетей посмотрю.

  1. Рациональное зерно в твоих словах есть.
    Что касается дома вместо квартиры: есть ведь и другие стороны медали, о которых ты не пишешь. Коммуникации в пригороде, транспортная доступность, школа, дет.сад, больница, содержание своего дома… критериев много, больше чем просто цена за кв.м.
    Я сам живу в пригороде Красноярска и представляю о чем речь.

    Ну а с ценой на жильё в городе тут 2 момента. Первый — бедные платят за всё обычно больше чем богатые. Т.е. если ты нищеброд и денег нет совсем, даже 10% на первоначальный взнос, то банк будет тебя обдирать. Какое ему дело до нормы прибыли строителя? Строитель аналогично — если продаёт тебе уже готовое жильё, то накручивает цену, поскольку риски и затраты он уже все понёс и продавать дешевле рынка ему не резон. Хочешь дешевле — разделяй риски и бери долевое.

    Второй момент — вероятно ты структуру затрат застройщика понимаешь не полностью. Может там взятки/откаты, может ещё чего я не в курсе. Но с такой нормой прибыли, выше 100% включились бы рыночные механизмы и жильё дешевело бы за счет конкуренции. Если не дешевеет, значит либо спрос высокий, либо себестоимость выше.

    Что касается того что окна не светятся. У нас поначалу тоже так было. Примерно за 2 года всё устаканилось и сейчас дом (в пригороде) где я живу заполнен процентов на 80-90.

    1. Содержание дома — больше эфемерное понятие, разве нет? Вывоз мусора стоит копейки (100-200 рублей на человека), если сливная яма сделана по уму (не из бетонных колец), то вызов ассенизатора потребуется раз в 2 года, а то и реже (3000 рублей). Налоги на недвижимость и землю тоже невелики, я за 12 соток земли плачу 500 рублей в год.

      Через десяток лет дому, само собой, потребуется ремонт (что-то подлатать, подштукатурить и т.п.), но в частном доме нет такой статьи расходов «на содержание и ремонт», как в квартире. Ты платишь только за коммуникации — электричество, газ, вода. Если своя скважина, то только свет и газ. И в случае ремонта ты будешь реально видеть на что уходят твои деньги, а не спускать их в ЖКХ.

      1. Содержание в общем смысле этого слова, не только в денежном. Уборка территории и следить за ней, отапливаться, огород, личные постройки, транспортная составляющая, подъездные пути, придомовая территория. Всё это требует дополнительных усилий, в то время как проживающий в квартире это время тратит на втыкание в телек или зависание в инете.
        Если живя в многоквартирном доме ты отдаёшь это в УК на аутсорсинг и они уже чистят, убирают, красят и т.п. то дома нужно делать это самому.
        По отоплению — при прочих равных собственный дом дороже отапливать чем квартиру.
        Я не говорю, что то хорошо, это плохо. Просто надо понимать, что это разные образы жизни, один из них дороже но более комфортный в бытовом плане. Другой дешевле, но имеет ряд особенностей, которые надо учитывать, а у тебя они не упомянуты.

        Например я проезжаю примерно 50км в день 25 туда, 25 обратно на/с работы. По пути завожу жену на работу и дочь в садик (садик городской). Соответственно вечером на мне обязанность — забрать их и доставить до дома. В летне/осенний период я особенно не люблю дачников, потому что они создают мне проблемы на выезде в/из города ну и т.п.
        Хотя надо сказать, что времени на дорогу я трачу не больше городских коллег, просто расстояние больше. Ну и в целом я доволен тем что живу в пригороде.

        1. Проблему подъездных путей нужно предусматривать на этапе покупки участка. При покупке участка в чистом поле зимой появится головная боль в виде найма трактора, а в межсезонье 2-3 недели машина будет стоять. Т.к. по нашему чернозему в центральной полосе даже не каждый внедорожник проедет.

          Придомовая территория — это отдельная морока, да. Но здесь все зависит от самого домовладельца. Если нужен сад/огород/оранжерея/беседка/бассейн и т.п., это уже личные капризы, которые встанут в копеечку или съедят массу времени. Если тяги к садоводству нет, то достаточно раз год косить траву — за полторы тысячи взять в аренду триммер (или купить за 4-5), еще полторы отдать рабочему. Получается дополнительно 250 рублей в месяц.

          Хороший забор тоже в копеечку встанет, но многим достаточно просто обозначить свою территорию столбами или рабицу натянуть.

          Сам в 22 км. от города живу, до этого жил в нескольких районах города. Разницу в передвижении от разных районов города и пригорода до центра не замечаю. Такси дороже, само собой, пригородные автобусы ходят по расписанию (для большинства районов пригорода через 30 мин.), что касается передвижения на авто по трассе бензина уходит не больше, чем в городском режиме по пробкам/переходам.

          А вообще, как ты и сказал, это, конечно, разный образ жизни. И расчеты выше, и личный опыт основан на том условии, что делать будешь своими руками, и в профильных работах (сантехника, электрика, кровля) надо будет обращаться за помощью. С другой стороны, можно годик-другой повозиться, если денег на жилье «сразу» нет, а брать кредит на 10-20 лет не хочется.

          1. Кредитом как и любым другим инструментом надо пользоваться с умом. То что топором можно отрубить ногу, а молотком расшибить палец не значит что это плохие инструменты.
            В целом с тобой согласен, если не бояться и не лениться, а делать, то можно и дом построить недорого. Можно и на квартиру заработать.
            Я вот в пригород выбрался, но до дома пока не дорос )

  2. Проиграл с диванного финансиста…

    1. Первое же предложение про статистику — и без пруфов. Википедия говорит ( https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_home_ownership_rate ), что 84% жилья в РФ находится в собственности у её населяющих (то есть люди предпочитают выкупать квартиры, а не арендовать, как на западе). Где пруф на то, что 60/70/83% россиян не имеют собственного жилья? Почему то в моем окружении большинство людей имеют свою квартиру, причем без всяких ипотек.

    2. Считать стоимость постройки фанерного дома и многоквартирной 9-этажки одинаковой — это просто эпик. 9 женщин за 1 месяц родят ребенка? Ну-ну. Еще и дичайший бред про «3 9-этажных дома на 18 сотках», ты вообще в курсе, по каким нормативам они строятся?

    3. Считать ипотеку без аннуитетных плтежей — аналогично (хотя я сам в этих кредитах мало что понимаю).

    —————————

    Но в целом твой посыл вполне рационален (если убрать пафос). Действительно, построить свой дом в пригороде, особенно если работать самому, куда дешевле и проще, чем копить на квартиру или выплачивать ипотеку. Вот только многие ли на это согласятся? Все таки не зря люди переезжают из мелких городов в большие. У нас еще далеко не одноэтажная америка, и тут дом обычно покупается в довесок к квартире, причем не халупа в 42м, а нормальный 2-3 этажный дом.

    1. 1. Большинство молодых россиян, исправил этот пункт в посте. В рунете куча всяких статей, можешь погуглить и выбрать ту, которая больше нравится.

      «По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM Новости от пресс-службы аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», в результате опроса оказалось, что 59% респондентов арендуют жилье, 21% проживают в собственной квартире, а 12% живут с родителями. Во время опроса выяснился следующий факт, 8% молодых людей оказались практически приживалами. Они не арендуют жилье и не имеют собственного, но охотно живут у друзей или знакомых.»

      и т.п.

      Молодые — это до 30 лет.

      По-твоему, 84% россиян живут в своих в квартирах? Твоему окружению сколько лет, в среднем?

      2. Какой фанерный дом, ты читал пост вообще? :) Ленточный бетонный фундамент, дом из пеноблоков, бетонные перекрытия, кирпичные перегородки, утепление фасадным пенопластом. Многие многоэтажки сейчас строятся по аналогичной технологии, только с доп. армированием из-за этажности здания.

      Я там пруф скинул на начатый жилой комплекс, 350 квартир на 18 сотках в городе — вполне. Можешь погуглить проекты с уже полученным ГПЗУ под многоэтажное строительство, 300 соток — 43700 кв. м. жилья (до 1000 квартир-однушек) + пристроенные помещения + придомовая территория и т.п. Ну и по любому городу-милионнику пройдись, посмотри плотность застройки, чтобы понять, что на гектарах высотки никто не строит.

      3. И снова ты даже по ссылке не перешел. Там вид платежа аннуитетный вообще-то.

      1. «в результате опроса оказалось»
        Не путай статистику и соц.опросы, пожалуйста. Это совершенно разные вещи.

        В 20 дет — да, очевидно, квартиры все или снимают, или живут с родителями. Но в 30 совсем другое распределение. Кто хорошо зарабатывает — копит за несколько лет, другие — с ипотеки или с помощью родителей/бабушек.

        Да, 84%. Посмотри демографический разброс, сколько пенсионеров, сколько людей за 40 (учитывая, что у нас не принято арендовать квартиры долго), сколько родителей помогают детям устроится.

        Возможно, есть кое-какие региональные перекосы (например, в ДС выкупить квартиру довольно тяжело), но мы же говорим про РФ в целом, да?

        2. Про фанерный дом — просто гипербола) Но ты же надеюсь понимаешь, что дома и многоэтажки строятся по совсем разным нормам, и затраты там сопоставлять нельзя? Поищи сметы на постройку подобный домов, во сколько они обходятся застройщикам (они, разумеется, на это зарабатывают, никто не спорит).

        3. Да, не перешел. Впрочем, не вижу ничего плохого, инфляция компенсирует при кредитах на такой срок. Если не можешь сам заработать на квартиру — но плати банкам, логично.

        1. 1. Цифра в 84% что именно отражает? Что собственник зарегистрирован и проживает на своей жилплощади? У нас, в отличие от Гейроп, принято жить с родителями до победного. Бабушкой, которая живет со своим женатым сыном, который имеет одного или двух детей, никого не удивишь. Три поколения на одной жилплощади — тоже не редкость. Но жилищных проблем у них нет, верно? Собственники с регистрацией. Такая статистика отражает реальность не лучше исследований :)

          Или 84% — это приватизированное жилье? Тогда эта цифра тоже далека от реальности, знаю людей, которые сдают по 2-3-4 квартиры.

          В противном случае у нас дети до 14 лет уже занимают 17% населения, а все остальные, получается с квартирами и домами (информация на 2014 год).

          У нас больше половины собственников жилья старше 60 лет, а от общего населения это всего 20% (информация на 2014 год). Это неудивительно, ведь жилплощади постройки после 1995 года у нас всего 20% (информация на 2011 год), пусть сейчас эта цифра выше, но, я думаю, за 30% явно не перешла.

          Статистику брал с сайта Федеральной службы государственной статистики (РФ) — gks.ru.

          2. Разные нормы обуславливаются не лучшим качеством квартир перед частным домом, а этажностью. Я уже говорил об этом выше. Дома строят из точно таких же газобетонных блоков, с точно такой же плотностью. Фундамент льют из бетона аналогичной марки и фракции. Межэтажные перекрытия используются точно такие же (или ты думал, что бетонные плиты по ижс и под дск разные заводы делают?). Утепляют таким же пенопластом. Но, дополнительно армируют стены бетоном, фундамент закладывают по другой технологии, используя все тот же бетон и арматуру (!). Все это делается только для того, чтобы дом не дал усадку, стены не потрескались и т.п (кэп). При этом толщина стен, звуко и теплоизоляции частного дома и квартиры никак не будут отличаться.

          Или ты думаешь, что на стройках частных домов работают таджики, а в ДСК сплошь дипломированные спецы? У меня знакомый работает в ДСК, занимается кирпичной кладкой, так они там «куба давали» 3 года назад. Понимаешь, выработка рассчитывается даже не от количества выложенных кирпичей, как в частном строительстве, а от кубатуры цементного раствора. Качество?

          3. Ну видишь, по ссылке не перешел, а написать про полнейший бред и аннуитетные платежи успел :) Писал относительно инфляции, дорожающей недвижимости и т.д. в посте.

          Единственную квартиру, приобретаемую в ипотеку, мы не будем рассматривать как инструмент инвестиций по понятным причинам. Земельные участки, например, показывают куда больший рост за последние 5 лет.

          Те же, кто берут квартиру как свое единственное жилье, рискуют, например, выплатить 50% ипотеки (полную стоимость квартиры) и остаться на улице. Выбор каждого, конечно. Но ты бы железно ручился за то, что твой доход будет неизменным в течение 10-15-20 лет? :) Без простоя даже на пару месяцев (можно взять страховку, но это дополнительные траты к ипотеке).

        2. Spryt, ну и херню же ты несешь…
          1) Соц. опрос в данном случае отражает больше реальности, чем общая статистика. Это как статистика по средней заработной плате россиянина….
          2) Сметы — это тоже всё официальная документация… Естественно, что по документам то все и распилили. Каждый подрядчик заинтересован в снижении себестоимости жилья по факту, но увеличении по документам….
          3) А теперь посмотри ситуацию, когда сосед решил сделать мелкий ремонт. Чаще всего вокруг 4 соседа в многоэтажке, и 2 соседа при частном доме. Только вот, когда живешь в частном доме, абсолютно пох чего там делает сосед — сверлит, колотит, пьет, и т.п. В частном доме его просто не слышно… А в многоэтажке кажется, что ремонт у соседей не закончится НИКОГДА!

          Короче, если ты решил тут трепануться и блеснуть умом — у тебя опять нихера не удалось. Автор реальную тему рассказывает. Да, сложно просчитать более точно. Ведь, когда строишь дом, надо же в это время где-то жить… А это опять аренда квартиры.

          Сам живу в Барнауле. Родом из деревни. И не понаслышке знаю эту тему.

          1. 1. Соцопрос нерепрезентативен, он охватывает несколько тысяч человек в лучшем случае, а это, сюрпрайз, 0,003% от населения РФ. В зависимости от заказчика можно любой вывод подтасовать. Сравни, например, с точностью от переписи населения, или кадастровых записей.

            И да, я уже согласился с тем, что в 20 лет (и в 25) мало у кого квартиры в собственности. Но с какого перепугу они должны быть? Опять таки, у нас не принято арендовать квартиру всю жизнь, так что общага + накопили + родители помогли = своя однушка (еще 5 лет подкопили, купили в строящимся двушку, продали однушку, выкупили). Плюс материнский капитал в погашение ипотеки.

            Или поехали после распределения в село, получили подъемные, купили дом, профит.

            2) Все вокруг воруют, у власти рептилоиды, всем правит ZOG. Так просто проще жить, да. Мыслите логически.

            3) Я жил на 9-м этаже, шум никогда не мешал. В частном доме — у одного соседа музыка, у другого трактор, на улице подстригают траву ручной газонокосилкой, у всех петухи, половина деревни что-то себе строит. Тишина? Не, не слышал.

            Эта «тема» старше бороды моего дедушки. Ты еще начни втирать про естественное хозяйство и работу только на себя за продукты.

            Окстись. Я не против переезда в пригород и постройки дома (как видишь, я не спорю со сметой, она вполне правдоподобна). Я против того, что автор сравнивает смету на дом со сметой на многоквартирные дома, кричит везде «заговор, заговор» и не видит очевидных вещей. Те кто хотел — уже давно построил себе дом, другие — выкупили квартиры, и только автор заступается за люмпенов, которые не могут в сопоставление своих возможностей и желаний.

            PS. Я живу в деревне, если что, хотя раньше жил в городе (а еще в 15-миллионом Бангкоке, кхе). И да, «родом из деревни» != «какая ситуация сейчас в деревнях». И уж тем более, «твоё окружение» != «окружение для всех людей».

            Хотя, учитывая ремарку про «среднюю зарплату», спорить бессмысленно, если человек не умеет читать цифры.

    2. Ебать, это просто эпик)) Пять «Спрут» Копеек и здесь не преминул написать свое экспертное мнение))))

  3. На самом деле тут очень многое не учтено. И хоть ты и написал про инфляцию, но как-то поверхностно. Не учел и повышение стоимости самого жилья за время пока выплачивается кредит. Да и действительно, сам кредит можно выплачивать по-разному. Я выплатил 3 млн. за 3 года. Да, пришлось поднапрячься, но переплата составила копейки. Досрочные платежи наше все — они идут сразу на погашение тела кредита и процента, соответственно, снижаются. В общем, ипотека не так плоха, как о ней все думают. Зря ты так. Просто нужно разбираться в вопросе гораздо глубже, а не так поверхностно.

    1. Любое жилье дорожает. Даже если ты наймешь людей и они тебе построят дом, то при продаже получишь хороший профит. Сейчас что ни дом в ближайшем пригороде, то на продажу. А уж если сам помучаешься, то итоговая стоимость жилья будет в 1,5-2 раза выше вложений.

      Согласись, что людей с доходом, аналогичным твоему, единицы. Чем меньше тело кредита, чем меньше срок, тем меньше переплата — все логично :) Поэтому в калькуляторе я вводил стандартные 10 лет для людей с достатком на уровне/чушь выше среднего.

      Я не претендую на звание финансового аналитика, выше в посте так же упоминал о том, что не в курсе вопроса инженерных сетей/документации и т.п., я лишь привел живой аналог ипотечной квартире, который основан на реальном опыте. Погрешности будут, но и в СНИПы зарываться по уши для обывателя бессмысленно. Это как в диалоге со Спрутом относительно «разных технологий постройки». Какая разница, для конечного покупателя, живет ли он в 16-этажном доме или в 2-этажном? И почему он должен за это переплачивать? Если у кого-то есть реальные сметы по коммуникациям в многоэтажках — пишите, с радостью вставлю в запись.

      И уж тем более не убеждаю всех переезжать за город — ну нафиг, еще пробки начнутся 😉

  4. Спрут как всегда в своем репертуаре. =)

    magicpendel, в принципе цифры достаточно точные, однако почти у всех нормальных строительных компаний или трестов себестоимость 1 квартиры примерно в 2 раза ниже рыночной стоимости, по которой продают. Это соотношение почти у всех одинаковое.
    У трестов мб еще ниже себестоимость, т.к. в их распоряжении еще находится собственные заводы жби, жбк и пр.
    Не так давно все строительство перевели на тендеры. Отсюда еще дополнительные затраты.

  5. Познания в строительстве — это конечно здорово, но я так понял из расчетов, что если строить дом, то землю дает Аллах, работы выполняют добрые самаритяне за миску риса, а коммунальщики сами бегут к вам, чтобы поскорее заработать 5 тысяч рублей за подключение сетей.
    Не знаю, может в Воронеже и так, у нас в Подмосковье цены на коммуникации измерются в тысячах долларов, а за сотку земли в сотнях тысяч рублей. Это раз.
    Два — многоквартирные дома строят на территориях МЖС, которых очень мало и стоят они как космический корабль, а перевести категорию земли можно только за мультимиллионый откат.
    Три — содержание частного дома (в московском регионе, не знаю, о каких волшебных воронежских избушках идет речь) обычному обывателю средней зарплаты не хватит
    Вот расчеты http://iqreview.ru/money/private-house-or-flat/
    В домах у нас живут только богачи. В халупах доживают старики, но мы же про нормальное жилье говорим, да?

    Итого ипотека в России ужас, но считать так цены можно только при коммунизме, когда любая работа или услуга относительно бесплатна, а земля и средства производства принадлежат рабочим

    1. Накинь еще 300 тысяч за постройку того домика 45 кв.м., если не хочешь делать сам. Если сделаешь сам, чисто профильные работы обойдутся дешевле. По МО и обл может и дороже, как и земля, ну так в Москве и за 2.3 миллиона квартиру не купишь. Масштабируй всё :)

      По земле выше в посте сказал, что стоимость участка зависит от запросов. У нас в пригороде можно за 200 тыс. участок купить, а можно за несколько миллионов.

      По поводу коммунальщиков. Для электрификации нужно написать заявление, в течение 6 мес. поставят столбы и протянут свет. Потом еще раз съездить к ним, уже с счетчиком, через пару месяцев протянут свет к дому. Хоть в Москве, хоть в Воронеже, хоть в Туле. До недавнего времени за электричество у нас действительно ломили цены, но несколько лет назад приняли закон, по которому столбы до участка (если он в 200 м. от линии) тянут за 500 рублей. Кстати, аналогичный закон недавно принят и по газу (20-50 т.р. до участка), но подозреваю, что газовики оторвутся уже при вводе в дом/разводке (это и раньше стоило недешево).

      Давай обойдемся без мифов «у нас в Подмосковье цены на коммуникации измеряются в тысячах долларов, а в у вас…». Газ, вполне верю, особенно если рядом нет магистрали или нужно еще одну ШРП ставить, но и нас при таких условиях цены — космос, но нафиг домику в 45 квадратов, утепленному пенопластом, газ? Там электрокотел на 3-4 кВт отопление потянет легко. Или цены на бурение скважин у вас какие-то особенные? Сейчас посмотрел — те же 2000 руб./метр.

      2. Я не в курсе откатов, поэтому в посте сразу написал: «Без НДС, взяток бюрократам, распилов, дач в Крыму и Геленджике.». Такой инфы нет и не будет в открытом доступе, поэтому откуда я могу взять её для калькуляции? :)

      3. Содержание частного дома — мой любимый пункт :) Давай пройдемся по расчетам http://iqreview.ru/money/private-house-or-flat/ детально.

      «Каждую зиму примерно 4-5 раз вызывается снегоуборочная машина за 4-5 тысяч рублей просто потому что ворота заваливает снегом и на машине не выехать.»

      Какие-то суровые зимы, несколько метров снега за сезон :) А снегоуборочная машина зачем? Трактор с отвалом и щеткой в МО стоит, как и Воронеже, 1 тыс. рублей в час. Часа за глаза, 4-5 часов он будет чистить область в несколько квадратных метров что ли? Есть понятие минималки у спецтехники, но там 3 часа обычно, можно скинуться трём соседям.

      «Летом ситуация не лучше. Каждый приезд к родителям я слушаю удивительные истории про узбеков, которые находятся на участке чуть ли не все время. Они пилят ветки, стригут газоны, перевешивают сорванные ветром провода от домофона и т.д.»

      Это уже капризы каждого. Участок покупается без газонов, деревьев, оранжерей и т.п. Чтобы покосить траву достаточно раз в год нанять разнорабочего и арендовать триммер — 3 тыс. рублей. А так кто-то может захотеть бассейн или пруд на своем участке, или вольер с крокодилами, но не считать же это в список необходимых расходов.

      «На асфальтовую дорогу до ворот скидывались соседи по тысяче долларов. Причем не все, а только нормальные. Всякие совковые деды, у которых не было денег просто отказались платить и получили дорогу на халяву, как и землю в свое время.»

      Судя по «всяким совковым дедам», они тянули не «дорогу до ворот», которая метров пять, а улицу. Если купить участок в чистом широком поле, то и жизни не хватит, чтобы туда протянуть асфальт. Большинство людей сразу покупает землю рядом с асфальтом (кстати, решает проблему снегоуборщиков потом, т.к. улица принадлежит муниципалитету), грунтовка засыпается строительным мусором или щебнем.

      «Внешний забор стоил не помню сколько, но дорого, цены в тысячах долларов.»

      Как и в случае с садом, крокодилами, беседкой и мангалом. Внешний забор — каприз каждого. Может они его делали из облицовочного кирпича, да еще и вычурными колоннами. Забор никто никого не заставляет делать, при острой необходимости можно обозначить границу столбами, натянуть рабицу.

      «Ремонт. Как-то сгорела проводка от перепада напряжения или еще от чего, не помню. Один раз еще телевизор сгорел в грозу, в квартирах такого не бывает. Заменить проводку стоило 70 тысяч, по тысяче за точку. В своей квартире я делала по 300 рублей электрику. Если мастер узнает, что у тебя дом, ты автоматически попадаешь на бабло. Дома в России только у буржуев, буржуи должны страдать. Такая логика у рабочего люда.»

      70 точек в доме у родителей? Да ну нафиг. У них там 20 комнат или 10 комнат и в каждой комнате по 6 точек что ли? Почему в квартире по 300 рублей, а в частном доме по 1000 рублей? У электриков есть фиксированный прайс на демонтаж проводки, на укладку проводки, на точки в зависимости от фаз. Взял первый попавшийся сайт по Москве, можешь посмотреть цены — http://h-re.ru/electroseti/price_na_electromontajnie_raboti.html

  6. В целом годно расписываешь. Дизайн смени, с таким шаблоном читать не будут

      1. навигации нет, картинок и визуальных элементов нет, о чем блог непонятно, сочетание цветов — НЕ ОЧЕ

        1. слева плавающая иконка, при нажатии там подписка/рубрики/поиск.

          картинки/скрины в целом не люблю, особенно если в интуитивно понятном посте 10 скриншотов, и приходится мучать полосу прокрутки для прочтения 2 предложений аннотаций. ссылки и болд — наше всё :)

          о чем блог я и сам не знаю, если честно. четкой тематики нет, отчасти чтобы не повторять прошлые «косяки» — http://magicpendel.ru/tozhe-mne-soriginalnichal/

          по поводу цветов можно, конечно, шрифт с серого на черный изменить. поковыряю css, посмотрю, что лучше.

          спасибо за внимание к дизайну, подумаю. пока всего 4 поста и на всю затею с блогом вообще могу забить, там посмотрим :)

    1. Дизайн скорее на любителя. Кому-то нормально, кому-то не очень. В целом мне нравится) но лучше посмотреть по вебвизору..куда люди тыкают и удобно ли им)

  7. хорошие расчеты- это примерно как считать скока стоит жрачка в кабаке по ценам ашана или рынка.
    тока ты не учитываешь стоимость земли, тех же земельных работы, за которые постучно платится чтобы подвести коммуникации, за всю согласовательную поебень, за которую в мск с жилого дома заносят 3-4 лялика зелени, зарплаты и налоги не тока джамшутов но и бэкофиса в лице бухгалтера марьиванны, сисадмина васи и того же офиса продаж + кредитов, которые, если строитель не принадлежит банку, весьма кусачие и под те же проценты что и у покупателя, а то и выше.

  8. Напиши пост о доме, очень интересно с фотками, подробно как возводил, нанимал строителей или сам строил?

    1. Профильные работы (электрика, сантехника, отопление) отец делал, он строитель. На часть работ (крыша, лестница межэтажная, фундамент выкопать) нанимал. На часть работ еще придется нанимать (фасад оштукатурить). Хотя, может сам сделаю, в зависимости от занятости, финансов и желания. Работы, в которых разбираться непринципиально (гипсокартон, стяжка, покраска стен, межэтажное перекрытие, обрешетка, перегородки 2-го этажа) самостоятельно. Поэтому если на все этапы нанимать, то нужно накинуть еще 900 тыс. где-то к той смете, ну и до финальной стадии с финишной отделкой всего дома + двор + фасад еще надо будет потратить несколько сот килорублей :)

      По поводу описания всего процесса, там есть интересные моменты, на которых можно сэкономить (плиты перекрытия, например — пкж вместо пустоток) или сделать лучше в обход «накатанных» технологий (та же сливная яма). Сейчас думаем на счет возведения еще одного дома на продажу, если процесс запустится, то можно будет цикл статей опубликовать с фотками, да топсапа шапками закидает за нерелевантность 😀

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *